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조달관리(구매관리)
프로젝트 조달관리란 중요한 위험회피수단인 동시에 고객이 원하는 품질과 정해진 납기의 준수를 위한 중요한 관리중의 하나이다.
프로젝트에서의 조달관리는 원하는 상품 또는 서비스를 외부에서 조달하는 행위이다.
조달관리에 있어서 PM 의 역할은 프로젝트의 위험이 최소화 될 수 있도록 계약을 체결하여야 한다.
PMBOK에서는 조달관리를 계약자(갑)의 입장에서 기술하고 있으며 총6가지의 프로세스로 정의하고 있다.

1. 조달계획수립 (Procurement Planning)
   Procurement planning is the process of the identifying which project needs can be best met by procuring products or services outside the project organization.
   
   
   • 프로젝트 진행상 필요한 상품이나 서비스를 자체제작할지 아니면 외부에서 조달할지를 결정
   • 조달을 할 경우 어떠한 계약형태를 선택할지 결정
   • Buyer에게 가장 위험부담이 큰 계약형태는 : CPPF(Cost Plus Percentage Fee)
   • Seller에게 가장 위험부담이 큰 계약형태는 : FP(Fixed Price)
     
     
2. 공급자유치계획수립(Solicitation Planning)
   Solicitation planning involves preparing the documents needed to support solicitation.
   
   
   • 구매가 결정된 항목에 대해 공급자에게 제공할 주요 정보에 대한 문서화를 실시
   • 공급자 확보에 대한 사전 계획을 수립
   • 조달문서의 유형
     • 제안 요청서 : Request for Proposal(RFP)
     • 입찰 안내서 : Invitation For Bid(IFB)
     • 견적가격 제출 요청서 : Request For Quotation(RFQ : 견적가격제출요청서)
       
       
3. 공급자유치(Solicitation)
   Solicitation involves obtaining information (bids and proposals) from prospective sellers on how project needs can be met. Most of the actual effort in this process is expended by the prospective sellers, normally at no cost to the project.
   
   
   • 일정등을 감안하여 공급자로부터 제안서 및 견적서 등을 획득
   • 구매자와 판매자의 질의와 응답을 공식화한 것이 입찰설명회이며 PM은 꼭 참석해야 함
     
     
4. 공급자선정(Source Selection)
   Source selection involves the receipt of the bids or proposals and the application of the evaluation criteria to select a provider. This process is seldom straightforward.
   
   
   • 획득한 제안서를 검토하고 평가하여 최종 업체를 선정하는 단계
   • 구매업체 선정방법
     • Weighting System : 각각의 제안 기준에 따라 Seller 를 가중치 평가
     • Screening System : 최소 기준에 못 미치는 Seller 의 제거
     • Independent Estimate : 내무 또는 외부조달을 통한 예상 원가를 비교
     • Past Performance History : Seller 의 과거 프로젝트 경력 검토
       
       
5. 계약관리(Contract Administration)
   Contract administration is the process of ensuring that the seller's performance meets contractual requirements.
   
   
   • 공급자와의 관계를 유지, 관리
   • 공급자가 제공하는 결과물이 계약서상의 요구사항과 일치하는지 여부관리
     
     
6. 계약종결 및 사후관리(Contract Closeout)
   Contract closeout is similar to administrative closure in that it involves both product verification administrative close-out.
   
   
   • 공급자가 제공한 서비스나 산출물이 계약서 상에 명시된 모든 조건을 만족시켰거나 만족시키지 못하는 경우 계약을 종결
   • 계약서에 명시된 내용은 반드시 완수되어야 함
   • 프로젝트 종료와 계약종료는 유사하지만 동일하지는 않음

* 참고문헌
김병철, 프로젝트관리의 이해 : 도서출판 세화, 2003
PMBOK® Guide : PMI, 2000

이런 항변이 있을 수 있다.

"아무리 법도 좋지만, 수십년 간 도로로 사용해 왔고 또 도로의 너비도 4m가 넘는데, 뭔가 일말의 융통성은 있어야 하는게 아닌가…"

옳은 말이다.

1975년 12월 31일 개정된 건축법 부칙 제2조 규정을 보면 현황도로라 하더라도 너비가 4m 이상인 경우에는 건축법상 도로로 인정하도록 되어 있다.

"너비 4m 이상의 도로는 너비 4m 미만의 도로와는 달리 시장, 군수가 도로로 지정하지 않은 사실상의 도로라 하더라도 건축법상의 도로에 해당한다 할 것이니, 사실상의 도로가 그 너비가 4m 이상으로서 1975년 12월 31일 이전에 이미 주민들의 통행로로 이용되고 있었다면 이는 건축법상의 도로에 해당한다." (1994년 1월 28일 대법원 제3부). 요컨대 1975년 12월 31일 이전에 통행로로 사용된 너비 4m 이상의 현황도로는 별도의 수고를 하지 않고서도 건축물의 건축이 가능하다는 말이다.


문
반대로 1975년 12월 31일 이전의 통행로이긴 하지만 4m가 안되는 도로의 경우는 건축법상 도로가 되지 않는 것입니까?

답
그렇습니다.

문
그렇다면 너비는 4m가 넘지만, 1975년 12월 31일 이후에 생긴 사실상의 도로 즉, 현황도로는 어떻습니까?

답
마찬가지로 건축법상의 도로가 아닙니다. 이 경우에도 도로가 되기 위해서는 건축허가나 건축신고시에 허가권자가 위치를 지정 공고할 경우에만 가능합니다.

건설교통부는 지난달부터 실시한 실거래가 신고에 의한 가격이 축적되고, 관련 근거법과 공개범위, 방법, 외국 사례 등에 대한 충분한 검토를 거쳐 내년 하반기부터 층별, 평형별 아파트 가격을 공개할 수 있을 것이라고 밝혔다. 이처럼 지역과 유형별 부동산 실거래가격이 공개되면 호가 부추김을 통한 거래시장 혼란과 인위적 가격 상승이 억제될 것으로 보인다.

아파트를 사려는 사람은 인터넷을 통해 거래자 인적사항을 제외한 층별, 평형별 실제 거래 가격을 알게 돼 객관적인 가격 산정을 할 수 있게 된다. 또 거래량 중심으로 이뤄진 현재 10가지 종류의 부동산 통계를 앞으로는 거래량 및 가격을 포함한 토지 9종, 건축물 9종, 아파트 3종 등으로 세분화하고 실거래가격이나 시계열 분석 등으로 내용도 다양화하기로 했다.

다음달부터 월별로 부동산 거래량 통계를 발표하고, 실거래가 및 가격지수 등 통계는 올 하반기부터 발표할 계획이다.

이와 함께 아파트 분양권과 재건축·재개발 입주권의 추가 분담금 및 웃돈(프리미엄)도 실거래가 신고 대상에 포함시키기로 했다. 그동안 재건축 아파트 입주권 등이 실거래가 신고대상에 포함되지 않았던 것은 입주권이나 분양권이 주택으로 간주되기보다 하나의 권리로만 인정돼 왔기 때문이다. 그러나 최근 재건축 아파트 투기가 사회문제로 부각됨에 따라 소득세법이 개정됐고, 지난달부터 1주택과 재건축 아파트 1입주권을 소유한 경우 '1가구 1주택 양도세 비과세' 대상에서 제외하는 등 입주권도 주택으로 간주해 과세하는 추세다. 이에 따라 조속한 시일 내에 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 등 관련 법률을 개정해 재건축아파트에 대한 입주권 등도 실거래가 신고대상에 포함해 지방세 과세자료로 활용할 계획이다.

부적정 거래 건에 대해서는 추가 조사를 실시, 허위신고 혐의가 높은 거래를 국세청 및 지자체에 정밀조사토록 통보하고, 허위신고로 판명되면 거래당사자, 중개업자 등에게 취득세 3배 이하의 과태료 부과, 등록취소 등 처벌을 내리기로 했다.

어느 토지에 통로가 없어 전혀 다닐 수 없는 맹지(盲地, 도로가 없어서 다닐 수 없는 토지)인 경우 토지 소유자는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고, 필요한 경우에는 통로(通路)의 개설을 요구할 수 있을까?

민법 제219조의 규정에 따르면 가능하다.

이때 통로 개설시 그 토지 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하며 그 대신 통행권자는 토지 소유자의 손해를 보상해 주어야 한다.

다만, 이 경우 확보해야 할 통로 너비에 대한 특별한 규정은 없다. 건축허가에 필요한 도로 너비나 자동차 운행이 가능할 정도의 너비까지 확보해 주어야 할 의무는 없다고 보는 것이 통설이다.

이와 관련한 대법원 판결문을 보면 '주위 토지 통행권의 범위는 통행권을 가진 자에게 필요할 뿐 아니라 이로 인한 주위 토지 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법의 범위 내에서 인정되는 것이므로 사람이 주택에 출입하여 다소의 물건을 공로로 운반하는 등의 일상생활을 영위하는데 필요한 범위의 노폭까지 인정되고, 토지의 이용 방법에 따라서는 자동차 등이 통과할 수 있는 통로의 개설도 허용되지만 단지 생활상의 편의를 위해 다소 필요한 상태라고 여겨지는 정도에 그치는 경우까지 자동차의 통행을 허용한 것은 아니다.' (대법 94. 10. 21. 94다 16076)라고 되어 있다.

확보된 통로에 대해서는 그 소유자가 마음대로 패쇄하거나장애물을 설치하여 통행을 방해할 수 없다. 이와 관련한 대법원 판결에 의하면 교통방해죄에 해당한다.

형법 제185조 소정의 육로라 함은 사실상 일반 공중의 왕래에 공용되는 육상의 통로를 널리 일컫는 것으로서 그 대지의 소유 관계 또는 통행인의 많고 적음 등은 가리지 않는 것이며, 주민들에 의하여 공로로 통하는 유일한 통행로로 오랫동안 이용되어 온 폭 2m의 골목길을 자신의 소유라는 이유로 폭 50cm 내지 75cm 가량만 남겨 두고 담장을 설치하여 주민들의 통행을 현저히 곤란하게 하였다면 일반 교통방해죄에 해당한다. (대법 94. 11. 4. 94도 2112)

• 건축물명 : 동검리 주택(Donggeom-ri Residence)
• 설계자 : 이일우, 김영옥, 홍길동 | 건축사사무소 건축공방 무
• 소재지 : 인천광역시 강화군 길상면 동검 
• 설계년도 : 2004. 08
• 준공년도 : 2005. 01
• 시설분류 : 단독주택
• 대지면적 : 495㎡
• 건축면적 : 153.69㎡
• 연면적 : 195.43㎡
• 건폐율 : 31.05%
• 용적율 : 39.48%

• 설계 : 건축사사무소 건축공방 무
• 구조 : 건축사사무소 건축공방 무 | 남정
• 설비 : 선화기술단사무소
• 시공 : ㈜미담건축 | 담틀벽시공- 흙건축연구소 살림
• 전기 : 효성전기

• 지상규모 : 2층
• 구조형식 : 목구조/담틀벽(rammed earth)
• 외부마감 : 담틀벽(Rammed earth), 레드파인찬넬사이딩, 오일스테인
• 내부마감 : 담틀벽(Rammed earth), 목구조재 노출위 투명래커, 수성페인트

동검리 주택Ⅰ- '멀리 바다를 그리다'

• 길, 바다, 관계의 상념
  대지는 강화도의 남단에 위치한 동검도라는 작은 섬의 서측 가장자리에서 바다와 면해 있다. 최근 새로 완공된 초지대교는 강화도와 도시와의 거리를 단축시키고 있었다. 배가 드나 들 수 있도록 하늘과 맞닿아 있는 초지대교를 넘노라면, 허공의 갯벌 속에 작은 점들로 산재해있는 항구와 고깃배들이 어우러져, 도시의 빌딩 군락과는 사뭇 다른 강화도의 스케일을 느끼게 된다.
  이 다리를 통해 하늘과 갯벌의 광활한 스케일을 넘어서면, 끝없이 펼쳐진 벼이삭의 대지와 조우하게 된다. 멈춰진 시간 속에 현재라는 시간의 선이 하늘과 바다를 가로지르고 있는 것이다. 길과 바다를 잇는 동검리 주택의 흙으로 다져진 열주와 브릿지의 축선은 이와 맥락을 같이하는 것이다.
  

  

  동검도로 들어가는 뚝방길을 건너, 어릴 적 기억 속의 구멍가게를 지난다. 숲 속을 뚫고 난 어색한 아스팔트 길에 올라 언덕너머 텃밭 사이로 가로질러 난 농로를 돌아 내려오면, 좌우로 나뉘는 그 길의 끝자락에서 멀리 바다를 만난다. 그곳에 자리하는 대지는 스스로 그곳에 있었던 것이 아니라, 이 모든 것과 조우하며 만들어지고 있는 것 같았다.
  손 뻗으면 잡힐 듯한 저 발치아래 바다를 향한 아쉬움으로, 이 농로의 끊어진 선을 허공 속에 이어본다. 무심코 지나치고 말 것 같던, 이 섬 가장자리 경사면의 대지가 무언의 손짓으로 다가오고 있었다. 아쉬움은 그리움이다. 그냥 그렇게 존재하던 곳에 그리움의 선을 긋는다. 이렇게 대지는 사람과 만난다. 그리고 건축을 통해서 그 존재의 공유를 시작한다.

• 호, 타원, 그리고 사선
  대지에 잠재되어 있는 선들을 들추어내서 동검리 주택을 프로그램화한다. 자루 모양의 대지는 진입로에서 바다 쪽으로, 6m 정도 레벨 차이가 나는 경사면이다. 지형의 경사가 완만하고 급해지는 경계선을 중심으로, 바다와 평행한 아래 영역과 바다를 향한 위 영역으로 나눈다. 지형을 따라 휘어져 내려가는 곡선(호) 너머로 타원의 안마당을 그린다. 아래에서는, 바다와 나란히 자리하는 1층 매스의 수평선으로 호와 타원을 연결한다. 위에서는, 진입로와 2층을 연결하는 바다를 향한 강한 축선이 그들을 관통한다. 그렇게 대지와 건축이 바다와 만나게 된다.

• 프로그램
  흙기둥과 브릿지로 강조된 축선을 통해 진입마당과 2층이 같은 레벨에서 연계되고, 건물 내부로 이어진 옹벽을 따라서, 진입마당과 아래쪽의 안마당이 연결된다. 대지의 동쪽에서 북쪽으로 휘어진 옹벽은 남측의 태양을 대지 깊숙이 끌어들여 서향의 주택을 보완한다. 그리고 옹벽의 끝점에 현관을 두어 내부공간의 시작점으로 전이시킨다. 콘크리트의 옹벽은 목조 벽으로 치환되어 엷어져간다.
  바다로 향한 축선이 거실을 지나 중정과 만나 다시 안마당에 이른다. 옥상 조경으로 구성된, 1층 지붕의 떠있는 대지가 바다의 전경을 대지로 끌어온다.
  
  
  

  중정의 회화나무는 공중마당과의 소통을 이루고, 중정 너머 사랑채에서는 대지를 세워 만든 담틀벽의 물성이 강조된다. 그 흙벽을 관통하여 삽입된 아크릴 막대들은 주야의 빛을 전달하여 흙벽의 무거움을 상쇄시키는 역할을 한다. 그리고 구들에 의해 올려진 사랑채의 전통적 스케일을 현재에도 유효하게 사용할 수 있었다.
  대지가 만들어낸 이 주택은 동검도의 스케일에 의해 다양한 모습으로 나타난다. 뚝방길에서는 언덕 위 조그만 오두막으로, 바다 건너 선두리에서는 가히 웅장한 저택으로, 진입로를 들어서면, 대지 속에 파묻힌 본연의 모습을 드러낸다.
  1층의 긴 매스 위에 얹혀진 단촐한 박공의 매스는 중년의 소녀분께 드리고 싶은 선물로 해둔다. 바다를 향해 달려 내려가는 듯한 대지는, 바다가 보이는 언덕 위의 하얀 집을 꿈꾸는 그분에게는 차마 발설할 수 없는 핸디캡이었다.

• 선의 구조
  이 주택은 경량 목재의 구조적인 선들이 각 부재의 역할 그대로 표현되어 공간을 형성하고 있다. 1층은 공학목재인 글루램을 통한 Post & Beam 방식과 경량목구조의 스터드(Stud) 방식을 혼합하여 구성하였는다. 거실 동측의 샛기둥(Stud)은 2인치가 아닌 3인치를 사용하고 지붕 장선(Joist)은 2"x12"와 2"x6"를 합성하여, 적절한 구조적 선의 간격을 얻을 수 있었다. 그리고 천정고 2.8m 높이의 거실에 비해, 2층의 매스로 인해 1m가 더 높아진 식당과 현관 부분은, 4.2m 스팬의 글루램 보 위에 2층 바닥장선을, 경량목구조의 스팬(16")대로 좁게 배열하여 글루램의 볼륨과 대비시켜, 그 선들이 외부로 확장되는 것을 드러나게 하였다. 2층은 1층에서 올라온 글루램 기둥 상부에 경량 부재(2"x6")를 합성한 POST & BEAM 방식으로 구성하여, 경량 부재의 선들이 충분히 표현될 수 있도록 하였고, 지붕과 서까래는 도리(Purlin)를 이용하여 그 사이를 띄워서 선의 유희를 이어가며, 천정 면에 빛의 흐름을 유도할 수 있게 하였다.
  공중 마당을 본채와 함께 떠받치고 있는 사랑채는, 우리네 토담집과 더불어 전 대륙에서 그 사례가 나타나는 담틀벽(흙다짐벽 Rammed Earth)으로 구성된다. 담틀벽은 호주 자료에 의하면, 2㎏/㎠의 압축강도를 갖는다. 콘크리트에 비하면 다소 실망스런 수치지만, 벽 두께가 450㎜인지라, 벽은 6ton/m의 힘을 갖는다.
  
  
  
  

  홍천 높은터 주택에서는 두 개 층을 받치게 하였는데, 호주나 독일, 프랑스의 사례와 연구를 보면, 이 방식은 우리가 생각하는 것보다 훨씬 더 큰 가능성을 가지고 있다.
  동검리 주택에서는 담틀벽과 열주의 물성이 대지가 갖는 오브제로서의 의미에 중점을 두었다. 대지가 물기와 생기를 머금는 계절이면, 마당 진입로를 따라 솟아난 대지의 열주들과 사랑채의 벽체는 자연의 일부인 양 더욱 견고해지고 생성의 순간에 담겨진 사람들의 숨결을 켜켜이 드러내고 있다.