Life in SPACE

정부는 지난해 하반기 부동산 시장에 대한 국민적 우려와 관심이 고조됨에 따라 양질의 주택을 『싸게, 빨리, 많이』공급한다는 정책목표 하에 공공택지 분양가 인하, 주택공급 확대를 위한 규제완화를 주요 내용으로 하는 『11.15 부동산 시장 안정화 방안』을 발표한 바 있습니다. 『11.15방안』발표 이후 분양가 인하, 주택공급 조기 확대에 대한 시장의 심리적 기대감은 일단 형성되었다고 판단됩니다. 그러나, 『11.15방안』의 구체적 실천을 통해 고분양가 및 공급부족에 대한 시장의 불안 심리를 확실하게 불식시키고 수요측면에서도 과잉 유동성 문제에 효과적으로 대응해 나갈 필요가 있습니다.

(1) 분양가 인하를 통해 시장안정 도모
  첫째, 모든 시·군·구에 「분양가 심사위원회」설치를 의무화하여, 분양가 검증의 내실을 기하고 분양가 구성내역 및 산정기준을 보다 엄밀히 재정립 하도록 하겠습니다.
  둘째, 공공택지에 대해서는 분양원가 공개항목을 현행 7개 항목에서 61개 항목으로 전면 확대하고 공공택지의 조성원가도 보다 상세히 공개하여 투명성을 제고하도록 하겠습니다.
  셋째, 민간택지에 대해서도 분양가 상한제를 도입하고 분양원가를 공개토록 하겠습니다. 민간택지에 대한 분양가 상한제는 전국의 민간 공동주택을 대상으로 분양가를 「택지비+기본형건축비+가산비」범위내로 제한하되 분양가 상한제를 적용함에 있어 택지비는 원칙적으로 공신력 있는 평가기관이 산정한 '감정평가 금액'을 적용할 계획입니다. 민간택지에 대한 분양원가 공개는 수도권 전역 및 지방 투기과열지구의 민간 공동주택에 한해 시·군·구 「분양가 심사위원회」의 검증을 거친 7개 항목의 원가내역을 지방자치단체장이 공개할 계획입니다. 택지비의 경우, 사업자가 신고한 감정평가 금액을 사업장별로 공개하고 기본형 건축비의 경우, 정부가 고시하는 기본형 건축비를 시·군·구 「분양가 심사위원회」가 당해 지역의 특성에 맞게 조정·산정한 내역을 5개 항목(직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용)으로 구분하여 공개하며 가산비의 경우, 구체적인 가산내역과 산출근거를 사업장별로 공개할 계획입니다. 민간택지에 대한 분양가 상한제 적용 및 분양원가 공개는 '07.9.1 이후 주택사업계획 승인 신청분부터 적용하되 '07.9.1 이전 사업승인신청을 하였다 하더라도 제도시행일 3개월 이내에 분양승인신청을 하지 않는 경우에는 분양가 상한제를 적용함으로써 상한제 적용 회피 행위를 차단할 계획입니다.
  넷째, 「마이너스 옵션제」, 「토지임대부 및 환매조건부 분양 」등 분양가 인하를 위한 새로운 제도의 도입을 추진하겠습니다. 「마이너스 옵션제」는 주택의 내부 마감재는 입주자가 기호에 따라 선택하여 시공토록 하고 이를 분양가에서 공제하는 제도로서 동 제도의 도입근거를 마련함에 따라 분양가 인하 및 소비자 선택권 확대라는 긍정적 효과가 있을 것으로 기대됩니다. 「토지임대부 및 환매조건부」분양제도 역시 실시지역 및 규모, 분양조건 등에 대한 면밀한 사전 검토를 거쳐, '07년 중 시범사업을 추진할 계획이며 시범사업의 운영성과를 보아가며 「토지임대부 및 환매조건부」분양제도의 확대 시행 여부를 결정할 계획입니다.
  다섯째, 현재 공공택지에 대해서만 시행중인 채권입찰제를 재개발·재건축, 주상복합 등 민간택지 전반으로 확대 시행하고 채권매입상한액을 공공·민간 택지 모두 현행 주변시세의 90%에서 80%로 하향 조정하겠습니다. 채권매입상한액의 하향조정, 민간택지내 분양가 상한제 도입에 따라 수분양자의 시세차익이 커지는 것을 차단하기 위해, 수도권 지역 분양주택에 대한 전매제한 기한을 공공택지의 경우 25.7평 이하는 10년, 초과는 7년으로 민간택지의 경우 25.7평 이하는 7년, 초과는 5년으로 설정할 계획입니다.
  여섯째, 민간택지내 분양가 상한제 도입 등에 따른 청약과열을 방지하고, 무주택자와 서민의 내집 마련을 지원하기 위해 현재 투기과열지구 內에서 시행중인 2주택 이상자의 1순위 청약자격 배제를 투기과열지구 外 지역으로 확대하고, 2주택 이상 보유자에 대해서는 '감점제'를 도입하며, 무주택자 등에 대한 「청약가점제」실시 시기를당초 '08년 하반기에서 '07년 9월로 앞당기도록 하겠습니다.
  일곱째, 공공부문이 공급하는 주상복합용지 중 '주거용 부분'에 대한 공급가격을, 현행 '최고가 경쟁입찰제'에서 '감정가'로 변경하여 주상복합 주택의 분양가를 인하토록 하겠습니다.

(2)「11.15방안」에서 제시한 공급물량을 조속히 가시화
(3) 공공부문의 주택공급 역할 강화
(4) 장기 임대주택 확충 및 전월세 대책을 통해 서민주거 안정
(5) 투기수요 억제대책을 보완하여 흔들림 없이 추진

분양가상한제 확대에 따른 시세차익 방지를 위해 85㎡초과 분양가상한제 주택은 주택채권입찰제가 적용

• 청약예금 동일순위중 채권 매입액이 가장 많은 자에게 주택이 공급되며, (동일순위 추첨방식→동일순위 주택채권입찰) 이 경우 채권매입 상한은 실제 분양가격이 주변시세의 90% 이상이 되도록 설정되고, 주변시세는 분양승인권자(시군구, 주공은 자체결정)가 주택공시가격, KB시세 등을 종합하여 결정하되, 추후 건교부장관이 세부지침 시달
• 상한액이 1억원을 초과하는 경우에는 1억원 초과분에 대하여 "주택공급 계약체결 전"과 "잔금납부 전"으로 분할매입하도록 하여 수요자의 자금조달 용이(채권매입액이 1억원 이하 : 전액 주택공급 계약체결 전에 일괄매입)
• 채권은 10년만기 이자율 0% 조건으로 발행
  

분양가상한제 주택의 전매제한이 5년→10년으로 연장

• 주택공영개발지구에서 주공 등 공공기관이 건설하는 주상복합아파트 등은 분양가상한제는 적용되지 않으나, 주거전용면적이 85㎡ 이하인 주택은 5년간, 85㎡를 초과하는 주택에 대하여는 3년간 전매가 제한
• 공익사업의 시행으로 주거지를 상실한 철거민에게 이주대책용으로 공급된 주택은 그 특수성을 인정하여 당해 주택에 해당하는 전매제한기간이 1/2이상 경과되면 전매가 가능하도록 예외를 인정
• 분양가상한제 주택은 전매제한기간 중 생업 등의 사유로 예외적으로 전매가 허용되는 경우에도 판교 등 투기우려지역에서는 주택공사가 이를 예외없이 우선환매토록 하여 私人간 전매차익을 차단할 계획
  
  
  • 예외적인 전매허용 및 주공의 우선환매권
    • 예외적인 전매허용 사유 (주택법시행령 제45조의2)
    • 생업·질병 등의 사유로 다른 지역으로 이전하는 경우
    • 상속취득한 주택으로 이전하는 경우
    • 해외이주하는 경우
    • 이혼으로 인하여 배우자에게 주택을 이전하는 경우
    • 이주대책용 주택으로서 전매제한기간이 1/2이상 경과한 경우 등
  • 주공의 우선환매권 (주택법 제41조의2)
    • 분양가상한제 주택 및 주택공영개발지구내 공공건설주택은 예외적인 전매허용
      사유가 인정되는 경우에 주택공사의 우선매입권 인정(우선환매 여부를 주택공사가 선택)
      

재당첨 제한도 전매제한과 동일하게 적용

• 85㎡ 이하 주택은 수도권(과밀억제·성장관리권역)에서 당첨된 경우는 10년간, 기타 지역은 5년간 재당첨이 제한되며, 85㎡ 초과 주택은 수도권(과밀억제·성장관리권역)에서 당첨된 경우는 5년간, 기타 지역은 3년간 재당첨이 제한
  

공공택지 조성원가 공개 시행

• 그 동안 임대주택용지 등 조성원가 기준으로 공급되는 용지가격을 통해 간접공개되던 택지조성원가에 대하여 조성원가를 구성하는 7개 주요항목별 금액을 시행자가 택지공급 공고시 포함하여 공고하도록 의무화
  * 7개 주요항목 : 용지비, 조성비, 인건비, 이주대책비, 판매비, 일반관리비, 기타비용
  

택지지구 지정에 관한 주민의견청취 절차를 조정

• 시장·군수·구청장이 민원 등을 이유로 주민공람절차를 이행하지 않아 택지지구 지정이 원활하게 추진되지 못하는 일부 문제점을 해소하기 위하여 택지예정지구가 2 이상의 시·군·구에 걸치거나 시장·군수·구청장이 주민공람공고를 지연할 경우에는 건교부장관이 직접 주민공람을 시행하거나, 시·도지사로 하여금 주민공람을 시행
  

공공택지 수의공급제도를 개선

• 택지지구지정 이전부터 사업을 추진중인 주택건설업체에 공급하는 "협의양도사업자 택지공급"과 관련하여 수의계약으로 공동주택용지를 받기 위하여 계약일자를 소급하는 등의 문제점을 해소하기 위하여 검인, 부동산거래신고, 공증 등으로 공람공고일 이전의 계약사실이 확인될 수 있는 경우에만 "협의양도 사업자택지"를 수의계약으로 공급
• 협의양도 사업자에게 공급하는 택지규모와 관련하여, 종전에는 택지지구의 무상공급 공공시설면적을 감안하여 협의양도택지의 공급면적을 결정하였으나, 앞으로는 국토의계획및이용에관한법률에서 정한 기반시설면적을 감안하여 이를 결정하도록 변경하여 종전보다 협의양도택지의 공급면적의 기준을 보다 엄격하게 적용
  

국가균형발전의 일환으로 지방이전 기업의 종사자에 대한 특별공급이 신설

• 현재는 지방으로 이전하는 대학·공장에 근무하는 종사자에게 주택을 특별공급하고 있으나, 앞으로는 지방으로 이전하는 기업과 지방으로 이전하는 기업부설연구소 종사자에게도 특별공급이 확대
• 행정중심복합도시 건설청 근무를 위해 지방으로 이전하는 종사자에 대한 특별공급이 신설되는데. 행정중심복합도시가 아직 계획단계임을 고려하여 연기·공주시 및 대전시에서 건설되는 주택을 대상으로 시행
  

주택관리사보시험, 매년 정기적으로 시행

• 종전에는 2년마다 시행되던 주택관리사보시험을 앞으로는 매년 정기적으로 시행하여 수험생의 응시기회가 확대
  

리모델링 주택조합의 설립요건이 완화

• 주택단지 전체를 리모델링할 경우 전체 구분소유자의 4/5 이상 및 동별 구분소유자의 2/3이상 동의가 필요하였으나, 앞으로는 전체 구분소유자 2/3 및 동별 구분소유자 2/3 이상의 동의만 있으면 가능
• 불법적인 전매행위 및 이의 알선행위를 신고한 자에 대한 포상금제가 신설된다. 포상금은 당해 신고내용에 대하여 수사기관에 수사를 의뢰하여 신고내용이 불법으로 밝혀진 경우에 지급되며, 구체적인 포상금의 수준은 향후 관계부처 협의를 통해 동 제도가 효과적으로 운용될 수 있도록 마련할 방침
  

건설교통부는 지난달부터 실시한 실거래가 신고에 의한 가격이 축적되고, 관련 근거법과 공개범위, 방법, 외국 사례 등에 대한 충분한 검토를 거쳐 내년 하반기부터 층별, 평형별 아파트 가격을 공개할 수 있을 것이라고 밝혔다. 이처럼 지역과 유형별 부동산 실거래가격이 공개되면 호가 부추김을 통한 거래시장 혼란과 인위적 가격 상승이 억제될 것으로 보인다.

아파트를 사려는 사람은 인터넷을 통해 거래자 인적사항을 제외한 층별, 평형별 실제 거래 가격을 알게 돼 객관적인 가격 산정을 할 수 있게 된다. 또 거래량 중심으로 이뤄진 현재 10가지 종류의 부동산 통계를 앞으로는 거래량 및 가격을 포함한 토지 9종, 건축물 9종, 아파트 3종 등으로 세분화하고 실거래가격이나 시계열 분석 등으로 내용도 다양화하기로 했다.

다음달부터 월별로 부동산 거래량 통계를 발표하고, 실거래가 및 가격지수 등 통계는 올 하반기부터 발표할 계획이다.

이와 함께 아파트 분양권과 재건축·재개발 입주권의 추가 분담금 및 웃돈(프리미엄)도 실거래가 신고 대상에 포함시키기로 했다. 그동안 재건축 아파트 입주권 등이 실거래가 신고대상에 포함되지 않았던 것은 입주권이나 분양권이 주택으로 간주되기보다 하나의 권리로만 인정돼 왔기 때문이다. 그러나 최근 재건축 아파트 투기가 사회문제로 부각됨에 따라 소득세법이 개정됐고, 지난달부터 1주택과 재건축 아파트 1입주권을 소유한 경우 '1가구 1주택 양도세 비과세' 대상에서 제외하는 등 입주권도 주택으로 간주해 과세하는 추세다. 이에 따라 조속한 시일 내에 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 등 관련 법률을 개정해 재건축아파트에 대한 입주권 등도 실거래가 신고대상에 포함해 지방세 과세자료로 활용할 계획이다.

부적정 거래 건에 대해서는 추가 조사를 실시, 허위신고 혐의가 높은 거래를 국세청 및 지자체에 정밀조사토록 통보하고, 허위신고로 판명되면 거래당사자, 중개업자 등에게 취득세 3배 이하의 과태료 부과, 등록취소 등 처벌을 내리기로 했다.