부동산 시장 안정을 위한 제도개편 방안

정부는 지난해 하반기 부동산 시장에 대한 국민적 우려와 관심이 고조됨에 따라 양질의 주택을 『싸게, 빨리, 많이』공급한다는 정책목표 하에 공공택지 분양가 인하, 주택공급 확대를 위한 규제완화를 주요 내용으로 하는 『11.15 부동산 시장 안정화 방안』을 발표한 바 있습니다. 『11.15방안』발표 이후 분양가 인하, 주택공급 조기 확대에 대한 시장의 심리적 기대감은 일단 형성되었다고 판단됩니다. 그러나, 『11.15방안』의 구체적 실천을 통해 고분양가 및 공급부족에 대한 시장의 불안 심리를 확실하게 불식시키고 수요측면에서도 과잉 유동성 문제에 효과적으로 대응해 나갈 필요가 있습니다.

(1) 분양가 인하를 통해 시장안정 도모
  첫째, 모든 시·군·구에 「분양가 심사위원회」설치를 의무화하여, 분양가 검증의 내실을 기하고 분양가 구성내역 및 산정기준을 보다 엄밀히 재정립 하도록 하겠습니다.
  둘째, 공공택지에 대해서는 분양원가 공개항목을 현행 7개 항목에서 61개 항목으로 전면 확대하고 공공택지의 조성원가도 보다 상세히 공개하여 투명성을 제고하도록 하겠습니다.
  셋째, 민간택지에 대해서도 분양가 상한제를 도입하고 분양원가를 공개토록 하겠습니다. 민간택지에 대한 분양가 상한제는 전국의 민간 공동주택을 대상으로 분양가를 「택지비+기본형건축비+가산비」범위내로 제한하되 분양가 상한제를 적용함에 있어 택지비는 원칙적으로 공신력 있는 평가기관이 산정한 '감정평가 금액'을 적용할 계획입니다. 민간택지에 대한 분양원가 공개는 수도권 전역 및 지방 투기과열지구의 민간 공동주택에 한해 시·군·구 「분양가 심사위원회」의 검증을 거친 7개 항목의 원가내역을 지방자치단체장이 공개할 계획입니다. 택지비의 경우, 사업자가 신고한 감정평가 금액을 사업장별로 공개하고 기본형 건축비의 경우, 정부가 고시하는 기본형 건축비를 시·군·구 「분양가 심사위원회」가 당해 지역의 특성에 맞게 조정·산정한 내역을 5개 항목(직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용)으로 구분하여 공개하며 가산비의 경우, 구체적인 가산내역과 산출근거를 사업장별로 공개할 계획입니다. 민간택지에 대한 분양가 상한제 적용 및 분양원가 공개는 '07.9.1 이후 주택사업계획 승인 신청분부터 적용하되 '07.9.1 이전 사업승인신청을 하였다 하더라도 제도시행일 3개월 이내에 분양승인신청을 하지 않는 경우에는 분양가 상한제를 적용함으로써 상한제 적용 회피 행위를 차단할 계획입니다.
  넷째, 「마이너스 옵션제」, 「토지임대부 및 환매조건부 분양 」등 분양가 인하를 위한 새로운 제도의 도입을 추진하겠습니다. 「마이너스 옵션제」는 주택의 내부 마감재는 입주자가 기호에 따라 선택하여 시공토록 하고 이를 분양가에서 공제하는 제도로서 동 제도의 도입근거를 마련함에 따라 분양가 인하 및 소비자 선택권 확대라는 긍정적 효과가 있을 것으로 기대됩니다. 「토지임대부 및 환매조건부」분양제도 역시 실시지역 및 규모, 분양조건 등에 대한 면밀한 사전 검토를 거쳐, '07년 중 시범사업을 추진할 계획이며 시범사업의 운영성과를 보아가며 「토지임대부 및 환매조건부」분양제도의 확대 시행 여부를 결정할 계획입니다.
  다섯째, 현재 공공택지에 대해서만 시행중인 채권입찰제를 재개발·재건축, 주상복합 등 민간택지 전반으로 확대 시행하고 채권매입상한액을 공공·민간 택지 모두 현행 주변시세의 90%에서 80%로 하향 조정하겠습니다. 채권매입상한액의 하향조정, 민간택지내 분양가 상한제 도입에 따라 수분양자의 시세차익이 커지는 것을 차단하기 위해, 수도권 지역 분양주택에 대한 전매제한 기한을 공공택지의 경우 25.7평 이하는 10년, 초과는 7년으로 민간택지의 경우 25.7평 이하는 7년, 초과는 5년으로 설정할 계획입니다.
  여섯째, 민간택지내 분양가 상한제 도입 등에 따른 청약과열을 방지하고, 무주택자와 서민의 내집 마련을 지원하기 위해 현재 투기과열지구 內에서 시행중인 2주택 이상자의 1순위 청약자격 배제를 투기과열지구 外 지역으로 확대하고, 2주택 이상 보유자에 대해서는 '감점제'를 도입하며, 무주택자 등에 대한 「청약가점제」실시 시기를당초 '08년 하반기에서 '07년 9월로 앞당기도록 하겠습니다.
  일곱째, 공공부문이 공급하는 주상복합용지 중 '주거용 부분'에 대한 공급가격을, 현행 '최고가 경쟁입찰제'에서 '감정가'로 변경하여 주상복합 주택의 분양가를 인하토록 하겠습니다.

(2)「11.15방안」에서 제시한 공급물량을 조속히 가시화
(3) 공공부문의 주택공급 역할 강화
(4) 장기 임대주택 확충 및 전월세 대책을 통해 서민주거 안정
(5) 투기수요 억제대책을 보완하여 흔들림 없이 추진

[출처 : 부동산시장 안정을 위한 제도개편 방안 발표문(건교뉴스, 2007-01-11)]