Life in SPACE

건축 관계자들이 흔히 쓰는 용어 중에 현황도로라는 말이 있다.

지적도에 도로로 표시되어 있지 않으나 수십년 동안 도로로 이용되어 온 '사실상의 도로'를 일컫는 말이다.

토지를 구입하는 사람의 입장에선 '까짓' 지적도에 나오고 안 나오고가 뭐 그리 중요한가? 도로만 있으면 되지…라고 생각할 수도 있다.

하지만 큰 오산이다. 현황도로, 즉 사실상의 도로는 기능 면에서는 손색이 없을지 몰라도 막상 건축하고자 할 때는 빛 좋은 개살구에 지나지 않는다.

왜냐하면 앞서도 말했듯이 건축허가를 받기 위해서는 도시계획법, 도로법, 사도법 등에 의하여 고시되어 개설되거나 건축허가시 허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로가 있어야 하는데 현황도로는 그렇지 않기 때문이다.

문
지적도에 도로로 표시되지 않았다고 해서 수십년 동안 사용한 도로를 인정할 수 없다는 말입니까?

답
결론적으로 그렇습니다. 건축을 하기 위해서는 사도법에 의한 사도 개설허가를 받거나 건축허가나 신고시에 허가권자가 그 위치를 도로로 지정·공고하는 경우에만 가능합니다.

문
건축허가나 신고시에 허가권자로부터 도로로 지정받을 수 있는 방법과 절차는 어떻게 됩니까?

답
도로로 지정하고자 하는 토지 소유자의 동의와 이 도로에 대한 이해 관계자의 동의를 얻어야 하는데, 건축을 하고자 하는 사람이 이에 대한 증빙자료를 갖추어 건축허가신청시에 제출하면 됩니다. 도로의 너비, 연장, 구간, 위치 등을 확인하여 건축허가를 처리하고 허가가 된 경우는 도로로 지정한 것으로 보아야 합니다. 이 때 허가권자는 별도의 도로관리대장을 작성, 관리하도록 규정하고 있습니다.

이런 항변이 있을 수 있다.

"아무리 법도 좋지만, 수십년 간 도로로 사용해 왔고 또 도로의 너비도 4m가 넘는데, 뭔가 일말의 융통성은 있어야 하는게 아닌가…"

옳은 말이다.

1975년 12월 31일 개정된 건축법 부칙 제2조 규정을 보면 현황도로라 하더라도 너비가 4m 이상인 경우에는 건축법상 도로로 인정하도록 되어 있다.

"너비 4m 이상의 도로는 너비 4m 미만의 도로와는 달리 시장, 군수가 도로로 지정하지 않은 사실상의 도로라 하더라도 건축법상의 도로에 해당한다 할 것이니, 사실상의 도로가 그 너비가 4m 이상으로서 1975년 12월 31일 이전에 이미 주민들의 통행로로 이용되고 있었다면 이는 건축법상의 도로에 해당한다." (1994년 1월 28일 대법원 제3부). 요컨대 1975년 12월 31일 이전에 통행로로 사용된 너비 4m 이상의 현황도로는 별도의 수고를 하지 않고서도 건축물의 건축이 가능하다는 말이다.


문
반대로 1975년 12월 31일 이전의 통행로이긴 하지만 4m가 안되는 도로의 경우는 건축법상 도로가 되지 않는 것입니까?

답
그렇습니다.

문
그렇다면 너비는 4m가 넘지만, 1975년 12월 31일 이후에 생긴 사실상의 도로 즉, 현황도로는 어떻습니까?

답
마찬가지로 건축법상의 도로가 아닙니다. 이 경우에도 도로가 되기 위해서는 건축허가나 건축신고시에 허가권자가 위치를 지정 공고할 경우에만 가능합니다.

어느 토지에 통로가 없어 전혀 다닐 수 없는 맹지(盲地, 도로가 없어서 다닐 수 없는 토지)인 경우 토지 소유자는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고, 필요한 경우에는 통로(通路)의 개설을 요구할 수 있을까?

민법 제219조의 규정에 따르면 가능하다.

이때 통로 개설시 그 토지 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하며 그 대신 통행권자는 토지 소유자의 손해를 보상해 주어야 한다.

다만, 이 경우 확보해야 할 통로 너비에 대한 특별한 규정은 없다. 건축허가에 필요한 도로 너비나 자동차 운행이 가능할 정도의 너비까지 확보해 주어야 할 의무는 없다고 보는 것이 통설이다.

이와 관련한 대법원 판결문을 보면 '주위 토지 통행권의 범위는 통행권을 가진 자에게 필요할 뿐 아니라 이로 인한 주위 토지 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법의 범위 내에서 인정되는 것이므로 사람이 주택에 출입하여 다소의 물건을 공로로 운반하는 등의 일상생활을 영위하는데 필요한 범위의 노폭까지 인정되고, 토지의 이용 방법에 따라서는 자동차 등이 통과할 수 있는 통로의 개설도 허용되지만 단지 생활상의 편의를 위해 다소 필요한 상태라고 여겨지는 정도에 그치는 경우까지 자동차의 통행을 허용한 것은 아니다.' (대법 94. 10. 21. 94다 16076)라고 되어 있다.

확보된 통로에 대해서는 그 소유자가 마음대로 패쇄하거나장애물을 설치하여 통행을 방해할 수 없다. 이와 관련한 대법원 판결에 의하면 교통방해죄에 해당한다.

형법 제185조 소정의 육로라 함은 사실상 일반 공중의 왕래에 공용되는 육상의 통로를 널리 일컫는 것으로서 그 대지의 소유 관계 또는 통행인의 많고 적음 등은 가리지 않는 것이며, 주민들에 의하여 공로로 통하는 유일한 통행로로 오랫동안 이용되어 온 폭 2m의 골목길을 자신의 소유라는 이유로 폭 50cm 내지 75cm 가량만 남겨 두고 담장을 설치하여 주민들의 통행을 현저히 곤란하게 하였다면 일반 교통방해죄에 해당한다. (대법 94. 11. 4. 94도 2112)