Life in SPACE

부동산 관련 용어가 무척 어렵고 까다롭다.
특히 건축법에서 사용하는 용어를 이해하기가 결코 쉽지 않다.
건축할 수 있는 땅을 '대지(垈地)'라고 한다.
대지라는 용어 이외에 '부지(敷地)'나 '토지(土地)' 또는 '용지(用地)' 등으로 부르기도 한다.
흔히 사용되는 토지와 대지의 차이는 무엇일까?
토지(土地)는 건축의 가능 여부와 지목의 다름에 관계없는 모든 땅을 일컫는 말로서 건축법에서 정의하는 대지를 포함한 포괄적인 의미를 갖는다.
그러나 대지(垈地)는 건축 가능한 부분만을 말한다.
그러기 때문에 토지면적과 같거나 토지면적보다 작을 수도 있다.
대지는 토지에 포함되나 토지가 반드시 대지가 되는 것은 아니다.

시행령 개정안에 따르면 앞으로 신축아파트 4층 이상의 층에서 2개 이상의 직통계단이 없는 경우, 각 세대는 대피공간 설치가 의무화되며, 설치방법은 인접세대와 공동(3㎡, 각 세대당 1.5㎡) 또는 개별로 (2㎡) 선택할 수 있다. 또한 발코니에 설치하는 창호의 단열ㆍ구조 및 화재안전기준을 보강한 발코니 구조변경시 요구되는 설계기준도 확정되어 12월 5일 공포될 예정이다. 정부는 이번 발코니 구조변경 전면 허용을 통해 향후 발코니 확장에 대한 위법논란을 종식시키고 입주민들의 편의와 안전을 도모하여 주거의 질을 향상시킬 것으로 전망된다.


구조변경 절차

1. 준공 전 구조변경
   • 건축법대상 : 별도 절차없이 현재의 감리자가 사용승인시 제출하는 감리완료보고서 등에 적정 시공 여부 확인 기재
   • 주택법대상 : 변경 범위에 따라 주택법상 사업계획변경승인 또는 경미한 변경사항(사후통보) 대상
     
     
     * 소방ㆍ난방 등 관계기관(부서) 협의 필요시 사업계획변경승인이 필요하고, 기타 내ㆍ외장재 교체 등은 경미한 변경으로 처리가능
     
     
2. 준공 후 구조변경
   
   • 건축법대상 : 건축사의 확인을 받아 신고토록 ‘고시’에 규정ㆍ운영하며, 향후 건축법시행령을 개정하여 이를 반영할 계획
     
     * ‘92.6.1 이전 건축물에 대하여는 건축사 또는 구조기술사의 구조안전점검확인서 제출 필요
     
   • 주택법대상 : 비내력벽 철거 등 구조변경 사항에 대하여는 해당 규정에 따라 행위허가 등 절차 필요
     
     * 비내력벽 철거 등의 경우 해당 동 입주민의 2/3 동의 및 허가권자의 구조안전점검 필요

발코니 설치기준 주요내용

1. 2층 이상의 층에서 구조변경되는 발코니가 스프링클러의 살수범위에 포함되지 않으면 발코니 끝부분에 바닥판 두께를 포함하여 높이 90㎝ 이상의 방화판 또는 방화유리창 설치
   
2. 샷시에 사용하는 재료는 제한이 없으나, 방화유리창의 방화유리에 사용하는 샷시는 한국산업규격(KS)에 따라 방화유리와 동일하게 30분 이상 화염이 반대편으로 전파되지 않는 방화성능 필요
   
3. 발코니의 구조변경되는 부분은 건물 외벽에 준하는 단열기준 및 구조풍압기준을 만족하는 창호 등이 설치되어야 하며, 추락을 막기 위한 난간은 높이 1.2m 이상, 난간살 간격은 10㎝ 이상으로 설치

반드시 도로가 접하게 분할해야 한다.
건축물이 있는 대지를 구입하여 몇 개의 작은 필지로 분할 하고자 할 경우 지적법과 건축법에서 정하는 규모 이하로 분할이 불가능하다. 분할되는 토지는 일정한 너비의 도로에 접하도록 분할해야 한다.

모든 대지는 건축법에서 정하는 너비의 도로에 2m 이상은 반드시 접해야 한다. 이 때 통과 도로일 때는 최소 4m 이상의 너비가 되어야 하며, 막다른 도로일 경우에는 그 막다른 도로 길이에 따라 2m~6m 너비의 도로가 확보되어야 한다. 큰 토지를 분할하여 여러 개의 작은 필지로 만들기 위해서 는 다음 그림과 같이 막다른 도로가 생기는 경우가 많다. 이 때에도 모든 대지는 도로에 2m 이상씩 접하도록 분할되어야 한다.

분할된 대지는 매매로 소유권의 변경이 있었으나 사도(私道)는 대부분 매매를 하지 않고 당초 소유자 명의로 되어 있는 경우가 많다. 이 경우 사도부분에 대하여 소유권을 주장 하거나 통행을 방해할 수도 없다. 이의 사용에 대한 보상금 등을 요구할 수 없도록 민법 제220조 규정에서 정하고 있다. 왜냐하면 대형 대지를 분할할 때 그 사도를 사용할 권리까 지도 분할된 대지에 함께 내포되어 있기 때문이다.

원가관리
시간관리와 함께 프로젝트 성과를 평가하는 중요한 기준이다. 프로젝트 원가를 관리하기 위해서 전문적인 회계이론을 숙지할 필요는 없으나 프로젝트 관리자가 기본적인 회계용어를 이해하고 의사소통에서 사용할 수 있다면 프로젝트에 대한 관리자의 통제력은 더욱 커질 수 있다.
원가관리는 경제성 분석, 프로젝트 원가계획, 프로젝트 원가 통제 등의 업무를 포함한다.

[그림] 프로젝트 원가관리

1. 원가관리 용어
   
   • 수익 : 경제활동의 결과 유입된 가치
   • 비용 : 결제활동의 결과 유출된 가치
   • 순이익 : 수익과 비용의 차이
   • 가격 : 거래관계에서 공급자가 제품 또는 서비스를 제공하는 대가로 구매자가 지급하는 화폐의 크기
   • 원가 : 제품생산에 투입된 자원의 경제가치
   • 이윤 : 가격과 원가의 차이
   • 원가의 분류 : 직접비와 간접비(재료비, 노무비, 경비로 구분)
     • 직접비 : 제품 또는 서비스를 창출하기 위해 직접 소비된 것으로 여겨지는 비용
     • 간접비 : 제품 또는 서비스를 창출하기 위해 소비된 비용 중에서 직접비를 제외한 비용
   • 고정원가와 변동원가
     • 고정원가(고정비) : 생산량과 무관하게 발생하는 원가
     • 변동원가(변동비) : 생산량에 비례하여 발생하는 원가
       
       
2. 프로젝트 경제성 분석
   프로젝트의 투자가치를 평가하기 위한 방법
   
   
   • 현재가치 : 장래의 가치를 현재의 가치로 환산한 값
   • PV = FV/(1+r)n
     • PV : 현재가치, FV : 미래가치, r : 단위기간당 이자율, n : 단위기간의 개수)
   • 경제성 분석의 수행절차
     • 1단계 : 편익과 비용추정
     • 2단계 : 현재가치 계산
     • 3단계 : 경제성 분석 기법 적용
       
       
3. 프로젝트 원가관리 프로세스
   
   • 자원계획 프로세스(Resource Planning)
     • 자원요구사항을 결정하는 프로세스
     • 자원요구사항은 프로젝트 수행에 필요한 자원의 종류, 물량, 필요시점을 말함
   • 원가추정(Cost Estimating)
     • 자원의 원가를 추정하는 프로세스
     • 원가추정은 자원별로 또는 프로젝트 전체에 대해 수행
     • 자원별 원가추정은 자원별 투입물량과 단가의 곱
   • 예산수립(Cost Budgeting)
     • 간에 따른 예산계획이 원가의 성과 기준 계획
     • 예산은 추정된 전체 원가를 스케줄의 액티비티에 할당하여 구할 수 있음
     • 예산은 프로젝트 성과를 측정하는 기준
     • 예산은 프로젝트 전체 원가를 추정하는 도구
   • 원가통제(Cost Control)
     • 원가편차를 분석하고 필요한 시정조치를 취하는 프로세스
       
       
4. 원가추정 산정방법
   
   • 상향식추정(Bottom up estimating) : 가장 정확한 방법
   • 하향식추정(Top down estimating) : 경험에 의존
     = Analogous estimating = Expert judgement
   • 매개변수모델(Parametric modeling) : 과거의 풍부한 실제 정보를 수학적으로 분석한 결과에 의한 추정
     

* 참고문헌
김병철, 프로젝트관리의 이해 : 도서출판 세화, 2003
PMBOK® Guide : PMI, 2000

시간관리
시간은 원가와 함께 프로젝트 목표를 구성하는 요소이며 계획과 통제의 기준이 된다.
스코프관리가 'what'을 정의하는 것이었다면 시간관리 'how'와 'when'을 정의하는 것이다.

[그림] 프로젝트 시간관리

1. 시간관리 프로세스
   
   • 액티비티 정의(Activity Definition)
     • 각 WBS 에서 정의한 업무를 완성하기 위한 작업명을 결정하는 프로세스이다.
     • 만일 WBS 를 상세하게 정의하였다면 액티비티정의를 생략할 수 있다.
   • 액티비티 순차연결(Activity Sequencing)
     • 어떤 액티비티들은 병행하여 수행하는 반면 어떤 액티비티는 사전에 어떤 액티비티가 완료되어야 하는 경우가 있다.
     • 이러한 작업순서를 정의하는 프로세서이다.
   • 액티비티 수행기간추정(Activity Duration Estimating)
     • 개별 액티비티의 수행기간을 추정하는 프로세스이다.
   • 스케줄 수립(Schedule Development)
     • 각 개별 액티비티의 착수일과 종료일을 결정하는 프로세스이다.
     • 전체 개발기간이 결정된다.
   • 스케줄 통제(Schedule Control)
     • 스케줄차이(schedule variance)를 결정하여 필요한 시정조치나 스케쥴을 변경하는 프로세스이다.
       
       
2. 프로젝트 스케줄
   
   • 스케줄의 정의
     프로젝트를 구성하는 액티비티 각각의 시작일과 종료일에 대한 정보를 담은 문서로 표, 그래프, 네트워크 다이어그램과 같은 다양한 형식으로 표현한다.
   • 스케줄의 중요성
     • 좋은 계획 도구
     • 프로젝트의 조감도
     • 효과적인 통제도구
     • 효과적인 커뮤니케이션 도구
   • 스케줄의 종류
     • 네트워크 스케줄은 액티비티 선후 관계, 날짜 정보, 자원 정보 등이 종합적으로 나타난다.
     • 바 차트(간트 차트)는 액티비티 하나하나의 수행기간이 시각적으로 표현됨, 프로젝트의 진행사항을 효과적으로 표현한다.
     • 마일스톤 차트는 규모가 큰 프로젝트의 전체적인 현황 파악이 용이하다.
       * 마일스톤이란 프로젝트 진행에서 중요한 의미가 있는 사건 또는 시점을 의미한다.
       
       
3. 네크워크 다이어그램
   
   • 특징
     • 스케줄의 골격이 되는 그림
     • 액티비티 상호간의 선후관계에 의해 정해짐
   • 액티비티 정의
     • 네트워크 다이어그램의 최소단위
     • 작업패키지는 WBS의 최소단위
     • 하나의 작업패키지는 여러 개의 엑티비티로 분할 가능
   • 액티비티 의존관계
     • 액티비티의 실행순서를 결정하는 관계
     • 강제적 관계. 임의적 관계, 외부적 관계로 구분
       
       
4. CPM(Critical Path Method)
   대표적인 스케쥴 계획 및 관리 방법이다.
   
   
   • 핵심개념
     일점추정, 주경로, 플로트, 전진 계산, 후진 계산
     • 경로 : 프로젝트의 시작과 끝을 순차적으로 연결하는 네트워크 다이어그램상의 액티비티 연결흐름
     • 일점추정 : 액티비티의 수행기간을 하나의 확정적인 값으로 예측
     • 플로트 : 액티비티 실행의 여유시간 (Slack)
     • 주경로 : 플로트 가 영(0)이 되는 액티비티로 구성
   • CPM은 프로젝트 수행기간을 확정적인 하나의 값으로 예측한다.
   • 단점
     • 주경로가 여러개인 경우, 프로젝트 지연이 발생할 리스크가 커지는 점에 대한 분석이 불가능하다.
       
       
5. PERT(Program Evaluation and Review Technique)
   각 액티비티 수행기간의 불확실성을 고려하기 위한 방법이다.
   
   
   • 삼점추정
     • 수행기간을 세 개의 값, 낙관치, 최빈치, 비관치로 추정하는 방법이다.
       

* 참고문헌
김병철, 프로젝트관리의 이해 : 도서출판 세화, 2003
PMBOK® Guide : PMI, 2000