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건설사업관리(CM; Construction Management)란 건설공사에 관한 기획·타당성조사·분석·설계·조달·계약·시공관리·감리·평가·사후관리 등에 관한 관리업무의 전부 또는 일부를 수행하는 것이다.

조달청은 지난해 12월 수행실적평가와 제안서평가로 이루어진 CM 사업수행능력 세부평가기준을 제정하는 등 CM 계약서비스 시행에 대비해 왔다.

이중 수행실적평가는 추정가격 10억원 미만인 경우에 적용하며, 업체의 기술인력, 수행실적, 기술개발실적 등을 평가하여 90점 이상이면 입찰 적격자로 선정 된다. 제안서평가는 추정가격 10억원 이상인 경우에 적용하며, 수행실적평가를 통과한 업체를 대상으로 당해 용역의 이해도, 수행조직, 수행계획 등의 제안서를 평가하여 85점을 얻으면 입찰자격을 주고 있다.

사업수행능력 세부평가기준은 CM 활성화를 유도하기 위해 건설기술 관련 각종 엔지니어링업체는 물론 건설공사 시공업체도 입찰참여가 가능하도록 참여기술자 및 수행실적에 대한 평가범위를 넓혔다. 참여기술자 및 수행실적에 대한 평가는 CM수행 경력이나 실적을 원칙으로 하되, CM과 관련성이 있는 컨설팅·책임감리·설계감리·영향평가·시공 등의 업무에 대하여도 70%를 인정 한다.

조달청은 기술용역업의 경쟁력 강화를 위해 기술 제안서 도입을 CM 분야에 우선 적용하고 앞으로 감리 및 설계 분야로 확대해 나갈 계획이다.

분양가상한제 확대에 따른 시세차익 방지를 위해 85㎡초과 분양가상한제 주택은 주택채권입찰제가 적용

• 청약예금 동일순위중 채권 매입액이 가장 많은 자에게 주택이 공급되며, (동일순위 추첨방식→동일순위 주택채권입찰) 이 경우 채권매입 상한은 실제 분양가격이 주변시세의 90% 이상이 되도록 설정되고, 주변시세는 분양승인권자(시군구, 주공은 자체결정)가 주택공시가격, KB시세 등을 종합하여 결정하되, 추후 건교부장관이 세부지침 시달
• 상한액이 1억원을 초과하는 경우에는 1억원 초과분에 대하여 "주택공급 계약체결 전"과 "잔금납부 전"으로 분할매입하도록 하여 수요자의 자금조달 용이(채권매입액이 1억원 이하 : 전액 주택공급 계약체결 전에 일괄매입)
• 채권은 10년만기 이자율 0% 조건으로 발행
  

분양가상한제 주택의 전매제한이 5년→10년으로 연장

• 주택공영개발지구에서 주공 등 공공기관이 건설하는 주상복합아파트 등은 분양가상한제는 적용되지 않으나, 주거전용면적이 85㎡ 이하인 주택은 5년간, 85㎡를 초과하는 주택에 대하여는 3년간 전매가 제한
• 공익사업의 시행으로 주거지를 상실한 철거민에게 이주대책용으로 공급된 주택은 그 특수성을 인정하여 당해 주택에 해당하는 전매제한기간이 1/2이상 경과되면 전매가 가능하도록 예외를 인정
• 분양가상한제 주택은 전매제한기간 중 생업 등의 사유로 예외적으로 전매가 허용되는 경우에도 판교 등 투기우려지역에서는 주택공사가 이를 예외없이 우선환매토록 하여 私人간 전매차익을 차단할 계획
  
  
  • 예외적인 전매허용 및 주공의 우선환매권
    • 예외적인 전매허용 사유 (주택법시행령 제45조의2)
    • 생업·질병 등의 사유로 다른 지역으로 이전하는 경우
    • 상속취득한 주택으로 이전하는 경우
    • 해외이주하는 경우
    • 이혼으로 인하여 배우자에게 주택을 이전하는 경우
    • 이주대책용 주택으로서 전매제한기간이 1/2이상 경과한 경우 등
  • 주공의 우선환매권 (주택법 제41조의2)
    • 분양가상한제 주택 및 주택공영개발지구내 공공건설주택은 예외적인 전매허용
      사유가 인정되는 경우에 주택공사의 우선매입권 인정(우선환매 여부를 주택공사가 선택)
      

재당첨 제한도 전매제한과 동일하게 적용

• 85㎡ 이하 주택은 수도권(과밀억제·성장관리권역)에서 당첨된 경우는 10년간, 기타 지역은 5년간 재당첨이 제한되며, 85㎡ 초과 주택은 수도권(과밀억제·성장관리권역)에서 당첨된 경우는 5년간, 기타 지역은 3년간 재당첨이 제한
  

공공택지 조성원가 공개 시행

• 그 동안 임대주택용지 등 조성원가 기준으로 공급되는 용지가격을 통해 간접공개되던 택지조성원가에 대하여 조성원가를 구성하는 7개 주요항목별 금액을 시행자가 택지공급 공고시 포함하여 공고하도록 의무화
  * 7개 주요항목 : 용지비, 조성비, 인건비, 이주대책비, 판매비, 일반관리비, 기타비용
  

택지지구 지정에 관한 주민의견청취 절차를 조정

• 시장·군수·구청장이 민원 등을 이유로 주민공람절차를 이행하지 않아 택지지구 지정이 원활하게 추진되지 못하는 일부 문제점을 해소하기 위하여 택지예정지구가 2 이상의 시·군·구에 걸치거나 시장·군수·구청장이 주민공람공고를 지연할 경우에는 건교부장관이 직접 주민공람을 시행하거나, 시·도지사로 하여금 주민공람을 시행
  

공공택지 수의공급제도를 개선

• 택지지구지정 이전부터 사업을 추진중인 주택건설업체에 공급하는 "협의양도사업자 택지공급"과 관련하여 수의계약으로 공동주택용지를 받기 위하여 계약일자를 소급하는 등의 문제점을 해소하기 위하여 검인, 부동산거래신고, 공증 등으로 공람공고일 이전의 계약사실이 확인될 수 있는 경우에만 "협의양도 사업자택지"를 수의계약으로 공급
• 협의양도 사업자에게 공급하는 택지규모와 관련하여, 종전에는 택지지구의 무상공급 공공시설면적을 감안하여 협의양도택지의 공급면적을 결정하였으나, 앞으로는 국토의계획및이용에관한법률에서 정한 기반시설면적을 감안하여 이를 결정하도록 변경하여 종전보다 협의양도택지의 공급면적의 기준을 보다 엄격하게 적용
  

국가균형발전의 일환으로 지방이전 기업의 종사자에 대한 특별공급이 신설

• 현재는 지방으로 이전하는 대학·공장에 근무하는 종사자에게 주택을 특별공급하고 있으나, 앞으로는 지방으로 이전하는 기업과 지방으로 이전하는 기업부설연구소 종사자에게도 특별공급이 확대
• 행정중심복합도시 건설청 근무를 위해 지방으로 이전하는 종사자에 대한 특별공급이 신설되는데. 행정중심복합도시가 아직 계획단계임을 고려하여 연기·공주시 및 대전시에서 건설되는 주택을 대상으로 시행
  

주택관리사보시험, 매년 정기적으로 시행

• 종전에는 2년마다 시행되던 주택관리사보시험을 앞으로는 매년 정기적으로 시행하여 수험생의 응시기회가 확대
  

리모델링 주택조합의 설립요건이 완화

• 주택단지 전체를 리모델링할 경우 전체 구분소유자의 4/5 이상 및 동별 구분소유자의 2/3이상 동의가 필요하였으나, 앞으로는 전체 구분소유자 2/3 및 동별 구분소유자 2/3 이상의 동의만 있으면 가능
• 불법적인 전매행위 및 이의 알선행위를 신고한 자에 대한 포상금제가 신설된다. 포상금은 당해 신고내용에 대하여 수사기관에 수사를 의뢰하여 신고내용이 불법으로 밝혀진 경우에 지급되며, 구체적인 포상금의 수준은 향후 관계부처 협의를 통해 동 제도가 효과적으로 운용될 수 있도록 마련할 방침
  

건설교통부는 지난달부터 실시한 실거래가 신고에 의한 가격이 축적되고, 관련 근거법과 공개범위, 방법, 외국 사례 등에 대한 충분한 검토를 거쳐 내년 하반기부터 층별, 평형별 아파트 가격을 공개할 수 있을 것이라고 밝혔다. 이처럼 지역과 유형별 부동산 실거래가격이 공개되면 호가 부추김을 통한 거래시장 혼란과 인위적 가격 상승이 억제될 것으로 보인다.

아파트를 사려는 사람은 인터넷을 통해 거래자 인적사항을 제외한 층별, 평형별 실제 거래 가격을 알게 돼 객관적인 가격 산정을 할 수 있게 된다. 또 거래량 중심으로 이뤄진 현재 10가지 종류의 부동산 통계를 앞으로는 거래량 및 가격을 포함한 토지 9종, 건축물 9종, 아파트 3종 등으로 세분화하고 실거래가격이나 시계열 분석 등으로 내용도 다양화하기로 했다.

다음달부터 월별로 부동산 거래량 통계를 발표하고, 실거래가 및 가격지수 등 통계는 올 하반기부터 발표할 계획이다.

이와 함께 아파트 분양권과 재건축·재개발 입주권의 추가 분담금 및 웃돈(프리미엄)도 실거래가 신고 대상에 포함시키기로 했다. 그동안 재건축 아파트 입주권 등이 실거래가 신고대상에 포함되지 않았던 것은 입주권이나 분양권이 주택으로 간주되기보다 하나의 권리로만 인정돼 왔기 때문이다. 그러나 최근 재건축 아파트 투기가 사회문제로 부각됨에 따라 소득세법이 개정됐고, 지난달부터 1주택과 재건축 아파트 1입주권을 소유한 경우 '1가구 1주택 양도세 비과세' 대상에서 제외하는 등 입주권도 주택으로 간주해 과세하는 추세다. 이에 따라 조속한 시일 내에 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 등 관련 법률을 개정해 재건축아파트에 대한 입주권 등도 실거래가 신고대상에 포함해 지방세 과세자료로 활용할 계획이다.

부적정 거래 건에 대해서는 추가 조사를 실시, 허위신고 혐의가 높은 거래를 국세청 및 지자체에 정밀조사토록 통보하고, 허위신고로 판명되면 거래당사자, 중개업자 등에게 취득세 3배 이하의 과태료 부과, 등록취소 등 처벌을 내리기로 했다.

건설교통부는 이와 같은 건축행정의 투명성을 높이고 허가절차를 간소화하는 내용의 '건축법 시행령'과 '건축법 시행규칙' 개정안을 1월 27일 입법예고 하였다.

개정안에 따르면 '건축허가 사전결정제도'를 신청할 때 개발행위허가 등 각종 인허가를 동시에 신청할 수 있으며, 건축위원회 심의와 교통영향평가 심의를 동시에 받을 수도 있다. 이로 인해 건축가능 여부도 모른 채 건축허가를 받기 위해 먼저 토지를 구입해야 하는 등 건축주가 입는 경제적, 시간적 불편함을 덜 수 있게 되었다. 또한 '건축복합민원 일괄협의회'를 통해 관계 법령의 적합 여부를 일괄 확인할 수 있어 협의기간을 단축하는 등 대국민 건축행정편익을 제고할 수 있도록 했다. 이밖에도 개정안에는 일조를 고려하여야 하는 근린공원, 어린이공원에 대해서도 야산을 근린공원으로 사용하여 일조 확보가 불합리한 경우 등은 건축위원회 심의로 일조 적용을 배제하도록 했다. 또한 주택단지 내 도로가 지나고 있는 경우 도로를 사이에 두고 2동이 서로 마주보고 있다면 도로중심선을 인접대지경계선으로 하여 건축물 각 부분의 높이를 산정하도록 했다. 이로 인해 동일 단지 내에서도 도로를 아파트와 일정 거리(아파트 높이의 1/2)만큼 유지할 수 있어 소음, 먼지 등의 피해를 줄이고 주거환경을 개선할 것으로 예상된다.

이번 개정안은 오는 5월 9일 시행예정인 건축법(2005년 11월 8일 공포)의 후속조치로서 기타 주요 내용은 다음과 같다.

1. 건축법 시행령 개정사항
   
   • 건축허가 사전결정을 받은 경우에는 2년간 사전결정의 효력이 있는 것으로 함
   • 건축복합민원 일괄협의회는 건축허가 10일전에 개최하고 관계부서는 협의회 개최일로부터 7일 이내에 의견을 제출하도록 함.
   • 용적률 등을 20% 범위 내에서 조례로 완화 받을 수 있는 '리모델링이 용이한 공동주택'을 인접세대와 수직, 수평으로 통합할 수 있는 등 건설교통부장관이 고시하는 기준에 적합하도록 함
   • 용도군과 용도가 종전 6개, 22개에서 각각 9개, 28개로 세분됨에 따라 '판매 및 영업시설'중 '판매시설'은 '영업시설군'으로, '운수시설'은 '산업 등 시설군'으로 하는 등 용도군에 속하는 용도를 재분류함
   • 견본주택, 가설 전람회장등 신고용 가설건축물의 존치기간을 2년 이내로 함
     
     
2. 건축법 시행규칙 개정사항
   
   • 앞으로 허가대상 건축물의 공사현장 전면에는 건축물의 규모, 용도, 설계자, 시공자, 감리자 등을 표시한 건축허가표지판을 반드시 설치하도록 함
   • 건축물을 신축하는 경우 구조안전 및 피난 등 제반 건축기준을 건축허가 단계부터 구체적으로 검토할 수 있도록 현재 착공신고시 제출하는 상세설계도면을 건축허가 신청시 모두 제출하도록 함

이번 입법예고안은 1월 27일부터 2월 17일까지 의견수렴을 거친 후 규제개혁위원회, 법제처 심사 등을 거쳐 정부안을 확정하여 금년 5월 9일부터 시행할 예정이다.

주택성능등급 표시제도는 주택법에 의하여 2,000세대 이상의 주택을 공급하는 사업주체가 주택을 분양할 때 입주자모집공고안에 소음, 구조, 환경, 생활환경 및 화재·소방 등 5개 분야 총 20여개 항목에 대하여 주택성능등급을 표시해야 하는 제도이다.

주택성능이 전문 평가기관의 검토를 통해 등급과 수치로 알기 쉽게 표시되기 때문에 주택을 구매할 때 주택성능등급표시 제도를 이용하여 소비자가 원하는 성능을 포함하고 있는 주택을 구입할 수 있는 것이다.

1. 주택성능등급 표시대상
   주택성능등급을 의무적으로 표시해야 하는 주택규모는 앞으로 2007년까지는 2천세대이상, 2008년부터는 1천세대이상의 주택을 공급하는 경우로 확대되는등 성능등급 표시대상이 단계적으로 확대·시행된다. 주택사업자는 건설하는 주택의 품질 및 성능등급을 객관적으로 평가받는다는 입장에서 품질확보에 더욱 신경을 쓰게 될 것이며, 자금력 및 기술력등이 다소 부족한 주택건설업체는 제도가 단계적으로 시행되기 때문에 시행단계에 맞추어 품질개선 노력등 경쟁력을 확보해야 할 것으로 보인다.
   
   
2. 주택성능등급 표시
   주택성능 등급표시는 등급을 숫자로 표시되며, 법적인 기준을 만족하는 것을 최하등급으로 하여 일정 단계별로 상위등급이 되며, 1등급이 최상위 등급이고 3·4등급이 최하위등급이다. 주택성능등급 표시내용을 보고 주택을 선택할 때 참고할 사항은 모든 분야에서 최상위의 성능등급 만을 고집하는 것은 바람직 하지 않다. 입주민 스스로의 라이프 스타일, 분양가, 단지 주변의 환경 등 여러 가지 사항등을 고려하여 본인에게 어떠한 항목의 주택성능이 중요한가를 스스로 판단하여 최적의 주택을 선택하는 것이 중요하다.
   
   
3. 성능등급 평가 방법
   주택성능의 평가는 주택을 분양하기 전에 사업계획승인 설계도서를 대상으로 평가하며, 주택단지 단위로 평가된다. 만약에 주택성능등급 인정을 받은 공동주택을 입주자 모집공고전에 주택성능에 영향을 미치는 변경이 이루어질 경우 해당 항목은 인정기관으로 부터 다시 확인을 받아야 한다. 주택성능등급 평가는 설계도서를 가지고 평가하기 때문에설계단계에서 평가가 곤란하거나 개별 층 및 세대별로 평가내용이 달라지는 것은 평가대상에서 제외되며, 상황에 따라 변화되는 것은 평가대상에 포함되지 않는다. 앞으로 주택성능등급 표시제도는 입주민의 거주후 만족도를 높이기 위해서 준공이후에 성능평가를 하여 주택성능을 보증할 수 있는 "주택품질보증제도" 등으로 확대·발전될 필요가 있다.
   
   
4. 주택성능등급 인정기관
   주택성능등급 평가 및 인정업무는 한국건설기술연구원, 대한주택공사(주택도시연구원), 한국시설안전기술공단, 한국감정원, 대한주택보증주식회사등 5개 기관이다. 상기 기관 외에 건설교통부장관은 인정기관으로 지정받고자 하는 자의 신청을 받아 인정기관을 추가로 지정할 수 있다. 인정기관으로 지정받고자 하는 자는 소음, 구조, 건축계획, 건축환경 및 화재·소방 전문가등 주택성능등급 인정업무를 수행할 6인 이상의 평가원을 확보해야 하며, 주택성능등급 표시제도와 관련한 연구 및 유사업무를 수행한 실적이 있는등 인정업무를 수행할 능력을 갖추어야 한다. 주택성능 인정업무의 신뢰성을 확보하기 위하여 설계·공사감리·건설·부동산업·건축자재의 제조·공급업 및 유통업등을 영위하는 업체는 인정기관의 지정대상에서 제외되며, 인정기관은 자체적으로 시행하는 주택사업에 대하여 스스로 주택성능등급 인정을 실시할 수 없다.
   
   
5. 주택성능등급 인정절차
   주택의 성능에 대한 등급을 인정받고자 하는 자는 주택성능등급 인정신청서, 주택성능등급 자체평가서 및 설계도서등 관련자료를 갖추어 인정기관의 장에게 신청하면 된다. 인정기관의 장은 인정신청을 받은 경우 접수일로 부터 20일 이내에 성능등급 인정서를 교부하는등 처리해야 하며, 불가피한 경우 처리기간을 10일 이내의 범위에서 연장할 수 있다.