Life in SPACE

1. 지표면으로부터 당해 건축물의 최고 높이까지 산정한다.
   다만, 건축물의 1층 전체를 피로티(건축물의 사용을 위한 경비실.계단실.승강기실 기타 이와 유사한 것을 설치한 경우를 포함한다)를 설치한 경우에는 그 높이만큼은 산입하지 않는다.
   
2. '도로에 의한 높이 제한' (법 제51조)에 의한 높이 산정시, 전면도로 너비에 따라 건축물의 높이를 제한하고 있다.
   이때 건축물의 높이를 산정하는 방법은 다음과 같다.
   • 전면도로의 중심선에서 당해 건축물의 상단까지의 높이를 산정한다.
   • 경사도로인 경우에는 건축물의 접하는 범위의 전면도로 부분의 수평 거리에 따라 가중 평균한 높이의 수평면을 기준으로 한다.
     
3. '일조 확보를 위한 높이 제한'(법 제53조)에 의한 높이산정시, 일반주거지역이나 전용주거지역 안에서 건축하는 경우는 정북 방향으로 건물 높이에 따라 떨어지는 거리를 달리정하고 있으며, 공동주택을 건축하고자 할 때도 공동주택간의 거리와 인접 대지경계선까지 떨어진 거리도 건축물의 높이에 따라 달라진다.
   • 인접대지와 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 본다.
   • 준주거지역과 상업지역 안에서 공동주택과 다른 용도를 복합한 경우에 당해 건축물의 지표면은 공동주택의 가장 낮은 부분을 기준으로 한다.
     
4. 승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑 등으로서 건축 면적의 1/8 이하인 경우에는 그 부분의 높이가 12m를 초과할 때 초과하는 부분은 높이에 산정한다.
   
5. 지붕마루장식, 굴뚝, 방화벽의 옥상 돌출부 기타 난간 (1/2 이상 공간인 것)은 건축물 높이에 산입하지 않는다.

1. 방바닥면으로부터 반자(천장, 천장이 따로 없는 경우에는 윗층 슬래브의 아랫면)까지의 높이를 말한다.
   
2. 반자의 높이가 일부분이 다를 경우에는 가중 평균한 높이를 말한다.

층수

1. 승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑 등으로 건축면적의 1/8 이하(사업승인대상 공동주택중 세대별 전용면적이 85m² 이하인 경우는 1/6 이하)인 것과 지하층은 층수 산입에서 제외한다.
   
2. 층의 구분이 명확하지 않은 것은 높이 4m마다 하나의 층으로 산정한다.
   
3. 건축물의 부분에 따라 층이 다른 것은 가장 높은 층을 층으로 산정한다.

층고

방의 바닥면으로부터 윗층 바닥까지의 높이를 말한다.

대지면적
대지는 수평투영 면적을 기준으로 산정한다.
수평투영 면적이라 함은 하늘에서 내려다보이는 수평면적을 말한다.
대지안에 건축선(도로너비가 부족할 때 이를 확보하기 위한 선)이 지정되거나, 공원 등 도시계획시설이 결정된 경우 그 부분은 제외한다.

건축면적
건축면적은 건폐율을 산정하는 데 사용된다.
외벽이나 기둥의 중심선으로 둘러쌓인 수평투영 면적을 말한다.
이 때 건축물의 외벽에 처마, 차양, 부연, 단독주택 및 공동주택의 발코니 기타 이와 유사한 것이 외벽으로부터 1m 이상 튀어나와 있을 때에는 그 튀어나온 끝에서 1m를 제한 나머지를 건축면적에 합산한다.
그러나 창고는 3m를, 한옥의 추녀는 2m를 제하고 나머지 부분만 포함시킨다.
옥외 계단과 일반건축물의 발코니는 돌출된 길이 여부와 관계없이 모두 건축면적에 포함시키며, 지하층은 지상으로 1m 이상 돌출된 때에만 건축면적으로 산정한다.

바닥면적
바닥면적은 건축면적 산정방법과 같다.
벽이나 기둥의 외벽으로 둘러쌓인 수평투영면적으로 산정한다.
바닥면적은 건축물대장이나 등기부에 기재되는 권리 면적을 말한다.

발코니는 건축면적 산정과 달리 다음과 같다.

1. 내력벽의 벽면적을 30m² 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것
   건축물에는 힘을 받는 벽체와 그렇지 않은 벽체가 있다. 기둥이 있는 건축물은 기둥이 건축물의 모든 힘(전문적인 용어로는 하중이라고 함)을 받기 때문에 대부분의 벽체는 힘을 받지 않는다. 반대로 기둥이 없는 벽식 아파트나 조적조(벽돌.돌로 쌓은 구조)는 벽체가 모든 힘을 지탱하는데 이러한 벽을 내력벽이라 한다.
   근래에 건축되는 대부분의 아파트는 벽식구조이다. 함부로 거실과 발코니 사이의 날개 벽을 허문다던가 거실과 침실사이의 벽체를 철거하는 것은 자살행위나 다름없다. 반드시 전문가의 자문을 받아 변경해야 한다.
   
   
2. 기둥-보-지붕틀을 각각 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것
   기둥과 보, 지붕틀은 건축물의 뼈대를 이루는 것으로 구조적으로 매우 중요한 것들이다. 기둥을 3개 이상 교체한다던가 보를 3개 이상 교체하는 것은 신고대상이다.
   기둥 2개, 보 2개, 지붕틀 2개를 동시에 교체하는 것은 신고대상이 아니다. 그렇다고 하더라도 그 범위가 개축에 해당할 때에는 허가나 신고를 해야 한다.
   
   
3. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥, 벽을 해체하여 수선 또는 변경하는 것
   3층 이상, 1천m² 이상인 건축물은 3층 이상의 매 층마다, 1천m²마다 방화구획을 해야 한다. 방화구획으로 구획된 벽이나 슬래브를 철거할 경우 규모에 관계없이 신고대상이다. 설령 내력벽이 아니라도 방화벽이면 무조건 신고 대상이다.
   
   
4. 주계단-피난계단-특별피난계단을 해체하여 수선 또는 변경하는 것
   건축물에 있어서 5층 이상 또는 지하 2층 이하의 층에서부터 지상층까지는 반드시 피난계단 또는 특별피난계단의 설치를 의무화하고 있다. 3백m² 이상의 공연장과 주점영업, 1천m² 이상인 문화 및 집회시설은 옥외피난계단을 설치해야 한다. 이처럼 중요한 계단을 해체하여 수선변경하는 것은 구조적으로 매우 조심하지 않으면 안된다.
   
   
5. 미관지구 안에서 건축물의 외부형태를 변경하는 것
   주요도로변의 대부분의 미관지구로 지정되어 있다. 미관지구 안에서 건축물의 외장이나 형태를 변경하거나 담장을 변경하는 것도 신고대상이다.
   대수선 신고에 필요한 도서는 누구나 작성할 수 있지만 가급적 건축사 등 전문가의 도움을 받는 것이 좋다. 특히 구조적인 변경을 수반하는 경우는 구조기술자의 자문을 받아야 한다. 안전은 건축주 스스로가 지켜야 한다. 삼풍백화점의 붕괴 이유 중 하나가 구조체에 무리를 주는 변경을 했기 때문이라고 한다.
   
   
6. 대수선이 아닌 것(수선에 해당하는 것)
   서울시에서는 아래의 종류에 대하여는 건축행위에서 제외시켜 행정관리를 해오고 있다.
   
   • 폭 1m 이하의 차광막, 빗물받이, 비가리(챙)
   • 대문
   • 물탱크 전용 보호시설(최소 면적에 한함)
   • 장독대(높이 2.1m 미만, 면적 10m² 이하로서 아래 용도는 화장실, 창고 등 이와 유사한 것에 한함)
   • 연탄광(기존 주택에 부수된 면적 10m² 이하)
   • 기타

일반적으로 사용하는 "건축"이라는 용어와 건축법에서 사용하는 "건축"의 의미가 반드시 일치하는 것은 아니다. 건축이라 함은 건축물의 신축은 물론 증축. 개축. 재축하는 경우와 이전하는 것을 말한다.

1. 신축
   "신축"은 말 그대로 새로이 건축하는 것을 말한다. 건축물이 없는 대지(기존건축물이 철거 또는 멸실된 대지를 포함)에 새로이 건축물을 축조하는 경우는 신축이다. 기존의 대지에 부속건축물이 있을 때 주된 건축물을 건축하는 경우 이는 증축이 아니라 신축에 해당한다. 반대로 기존의 주된 건축물이 있는 대지에 추가로 건축하는 경우는 증축에 해당한다.
   
   
2. 증축
   "증축"은 기존건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적. 연면적. 층수 또는 높이를 증가시키는 것을 말한다. 이때 눈여겨볼 것은 바닥면적의 증가하지 않지만 건축물의 높이만 증가하는 경우도 증축에 해당한다는 점이다. 가령 간판을 달기 위해 옥상의 파라펫을 올렸다면 이는 증축에 해당하고, 허가 또는 신고를 받지 않으면 안된다. 반면에 바닥면적의 증가 없는 단순한 옥탑이나 물탱크 등(건축면적의 1/8 이하로서 높이 산정에 포함되지 아니하는 한도)을 설치하는 경우는 증축이 아니다. 그러나 건축면적의 1/8이하라도 그 높이가 12m 이상이라면 높이의 증가가 인정되어 증축에 해당한다.
   
   
3. 개축
   기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거하고 종전규모와 같거나 작게 건축하는 행위를 "개축"이라 한다. 여기서 종전규모 이하라 함은 건축면적, 연면적, 층수가 종전과 동일한 것을 말하며, 이 때 동일 대지 안에서 건축물의 위치를 옮기거나 구조를 변경하는 것은 문제가 되지 않는다.
   가령, 기존 연면적 300m², 2층 벽돌조 주택을 1층 300m²로 건축하였다면 이는 개축에 해당하고, 3층 300m²로 건축하였다면 이는 신축에 해당한다. 만약 1층으로 310m² 건축할 경우에도 이는 신축에 해당된다고 본다.
   
   
4. 재축
   "재축"이라 함은 건축물이 천재. 지변 기타 재해에 의하여 멸실된 경우에 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 다시 축조하는 것을 말한다. 개축과 재축은 종전과 동일한규모의 범위 안에서 다시 축조하는 점은 같으나, 개축은 자의에 의한 반면 재축은 본인의 의사와 관계없이 재해 등 타의에 의해 다시 축조하는 점이 다르다.
   
   재축도 개축과 마찬가지로 기존 건축물에 대한 기득권을 보호하기 위하여 정의하고 있다. "99년 개정된 건축법 적용의 특례규정에서 재축의 경우, 현행법령과 관계없이 건축할 수 있도록 하였다.
   
   
5. 이전
   "이전"이라 함은 건축물을 그 주요 구조부를 해체하지 아니하고 동일한 대지 안의 다른 위치로 옮기는 것을 말한다. 그러나 건축물이 있는 타대지로 이전하는 경우는 "증축"에 해당되며, 건축물이 없는 타대지로 이전하는 경우는 "신축"에 해당된다.

개발제한구역에서 "이축"이라는 용어를 사용하고 있다. 이는 건축법의 이전과는 다른 뜻을 지니고 있다. 종전의 구조. 규모 등에 관계없이 이미 있었던 사실에 대한 "권리" 정도로 해석함이 타당할 것이다.

① 토지에 정착해야 하며,
② 지붕과 기둥 또는 지붕과 벽체가 있어야 한다.
③ 이에 부수되는 시설물, 지하와 고가에 설치되는 사무소 등을 건축물이라 한다.

만약 이 조건중 하나라도 지켜지지 않는다면 건축물이 아니다.
건축물이 아니라면 건축법의 적용대상이 아니다.
가령, 정동진의 산언덕에 올려져 있는 거대한 배는 호텔로 사용중인 데 이것은 건축물이다. 왜냐하면 토지에 정착하고, 벽과 지붕으로 구성되어 위의 조건을 갖추었기 때문이다.
반대로 한강에서 음식점으로 사용하고 있는 배는 건축물의 형태를 갖추고 있지만 토지에 정착하지 않아서 건축물이 아니다. 그러기 때문에 건축법의 적용을 받지 않는다.

그렇다면 폐객차나 폐비행기를 이용한 음식점은 건축물일까? 아닐까? 바퀴가 있기 때문에 토지에 정착한다 할 수 없으므로 건축물이 아니라는 답변이 나오기 쉽겠지만, 사실 이동이 용이하지 않고, 또 이동의 필요성이 없는 점을 들어 이 경우는 건축물로 보아야 하고 건축법의 적용을 받아야 한다는 것이 건설교통부의 유권해석이다.

한 때 "공중의 용에 공하는 관람시설"과 "철도·궤도부지 내에 있는 운전보안시설, 과선교, 플랫홈의 지붕과 당해 철도 또는 궤도 사업용 급수.급탄.급유시설"은 건축물의 범주에 포함시키지 아니했으나, '91. 5. 1자 개정 건축법에서는 이들 모두를 건축물의 범주에 포함시켰다. 그러면서 건축법을 적용하지 않는 예외규정을 두고 있다. 그러나 철도부지내에 있는 역사, 종합사령실, 신호실, 통신실 등은 건축법의 적용 대상이다.(건교부건축 58550 -2563. 95. 6. 20)